Le commerçant qui exploite un fonds de commerce peut, au cours de son activité, céder son fonds de commerce. Le fonds de commerce contient le droit au bail, i.e. le droit d’exploiter les locaux commerciaux. La cession du fonds de commerce entraîne la cession corrélative du droit au bail, qui constitue l’un des éléments incorporels du fonds de commerce.
Mais le locataire peut aussi choisir de ne pas céder son fonds, mais seulement le droit au bail, i.e. son emplacement.
Le régime de la cession de droit au bail est alors distinct de la cession de fonds de commerce.
En premier lieu, l’avocat vous éclairera sur les clauses susceptibles de restreindre la libre cessibilité du bail. L’attention du locataire doit, notamment, porter sur les clauses suivantes :
- Interdiction de céder le bail en dehors de la cession du fonds de commerce ;
- Activités autorisées dans les locaux loués ;
- Autorisation préalable du propriétaire ;
- Solidarité du paiement des loyers et charges entre les locataires successifs (la Loi Pinel a limité cette garantie à une durée de trois ans à compter de la date de cession du bail).
En deuxième lieu, L’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme confère aux communes un droit de préemption sur les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce et de baux commerciaux sur leur territoire en délimitant un périmètre de sauvegarde. Il conviendra avant d’opérer toute cession de bail ou de fonds de commerce ou artisanal, de se renseigner à la mairie de la commune concernée afin de savoir s’il existe ou non un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.
En troisième lieu, en plus des formalités éventuellement exigées par le contrat de bail et celles afférentes au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers (immatriculation du cessionnaire et radiation du cédant, par exemple), la cession du droit au bail est soumise aux formalités de l’article 1690 du Code civil : elle doit être signifiée par exploit d’huissier au bailleur, à moins que celui-ci ne l’accepte dans un acte authentique.
Enfin, L’acte de cession du bail doit être enregistré, dans un délai d’un mois, auprès de la recette des impôts du lieu de situation du local loué. Les droits sont perçus au taux de 3 % sur la fraction du prix de vente comprise entre 23 000 et 200 000 euros et de 5% pour la fraction du prix supérieure à 200 000 euros.
À défaut de mention contraire dans l’acte de cession, les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur.
Fort de son expérience, le Cabinet VBLAW peut vous accompagner dans la cession ou l’acquisition d’un droit au bail.